Quando se trata de contratos de locação, a figura do fiador é uma das garantias mais comuns exigidas pelos proprietários. No entanto, o fiador pode se exonerar do contrato, o que pode gerar insegurança e até prejuízos se o locador não estiver devidamente amparado.
Neste artigo, vamos explicar como funciona a exoneração do fiador, quais os impactos para o proprietário e por que é essencial contar com orientação profissional em situações como essa, especialmente em contratos de locação na Zona Norte do Rio de Janeiro.
O que é a exoneração do fiador?
A exoneração do fiador é o direito que ele tem de deixar de ser responsável pela garantia do contrato de locação. De acordo com o artigo 835 do Código Civil, o fiador pode solicitar a exoneração a qualquer momento, desde que o contrato não seja por prazo determinado ou contenha cláusula que limite essa possibilidade.
Contudo, a exoneração não tem efeito imediato. O fiador continua responsável pelas obrigações do inquilino até 60 dias após a notificação do locador, conforme estabelece a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Ou seja, o proprietário ainda conta com uma margem de segurança durante esse período.
Como isso pode afetar o proprietário?
A saída do fiador do contrato representa um risco direto à garantia do pagamento do aluguel e de outros encargos (como condomínio e IPTU). Sem um garantidor, o locador fica desprotegido caso o inquilino deixe de cumprir com suas obrigações contratuais.
Além disso, muitos proprietários não estão preparados para lidar com essa situação. Por isso, é comum que surjam dúvidas como:
O contrato continua válido mesmo sem fiador?
O inquilino deve apresentar uma nova garantia?
Como oficializar a exoneração do fiador?
O que fazer quando o fiador se exonera?
Ao ser notificado da exoneração, o proprietário deve agir com rapidez e estratégia. Veja os principais passos:
1. Avaliar a cláusula de garantia no contrato
O primeiro passo é analisar se o contrato exige garantia contínua. Se sim, o locador pode exigir que o inquilino apresente um novo fiador, substitua a garantia por caução ou seguro-fiança, ou, em último caso, rescindir o contrato.
2. Solicitar nova forma de garantia
Se o inquilino quiser permanecer no imóvel, ele deverá oferecer uma nova forma de garantia dentro de um prazo razoável. Isso deve ser formalizado por meio de um aditivo contratual, elaborado com suporte jurídico.
3. Contar com assessoria profissional
Para que tudo ocorra conforme a lei e de forma segura, é fundamental contar com assessoria especializada em locação de imóveis. Um profissional experiente irá orientar o proprietário sobre os procedimentos legais, prazos e alternativas viáveis para evitar prejuízos.
Como fica o contrato de locação após a exoneração do fiador?
Sem a substituição da garantia, o contrato pode se manter ativo, mas sem a proteção que o fiador oferecia, o que é extremamente desaconselhável. O ideal é que nenhum contrato permaneça sem garantia válida, principalmente em áreas com alta demanda como a Zona Norte do Rio de Janeiro, onde os imóveis bem localizados são muito valorizados.
Por que contar com a Imobiliária Sinai?
A Imobiliária Sinai é especialista em administração de imóveis e locações seguras na Zona Norte do Rio. Nossa equipe orienta tanto proprietários quanto inquilinos em todas as etapas do contrato, garantindo que seus direitos sejam respeitados e que eventuais mudanças, como a exoneração do fiador, sejam tratadas com a devida seriedade e profissionalismo.
Se você é proprietário e passou por essa situação, ou quer garantir uma locação segura desde o início, fale com um de nossos corretores e tire todas as suas dúvidas.
