Na locação de imóveis urbanos, muitos proprietários ainda acreditam que exigir mais de uma garantia é uma forma de se proteger contra inadimplência ou danos ao imóvel. No entanto, essa prática é expressamente proibida por lei e pode gerar consequências jurídicas sérias. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 37), é vedado exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

O que diz a lei

A legislação prevê que o contrato de locação pode ser garantido por apenas uma das seguintes modalidades:

• Caução;
• Fiança;
• Seguro fiança;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A exigência de duas ou mais garantias simultâneas é nula de pleno direito. Isso significa que, caso o contrato preveja, por exemplo, fiança e caução ao mesmo tempo, uma das garantias será automaticamente invalidada. Em geral, a jurisprudência entende que permanece válida a primeira garantia estipulada no contrato, sendo a segunda desconsiderada.

Consequências para o proprietário

Além da nulidade da cláusula contratual, o locador que exigir mais de uma garantia pode responder por contravenção penal, nos termos do artigo 43 da mesma lei. As penalidades são:

• Prisão simples, de cinco dias a seis meses;
• Multa, de três a doze vezes o valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Ou seja, além de colocar o contrato em risco, o locador pode ser penalizado judicialmente.

A importância da triagem e da escolha correta da garantia

Mais do que exigir garantias em excesso, o mais eficaz é fazer uma boa seleção do inquilino. A análise de perfil do locatário, com verificação de renda, referências, histórico de crédito e estabilidade profissional, é fundamental para minimizar riscos.

Seguro fiança: a garantia mais completa e eficiente

Entre as modalidades permitidas, o seguro fiança tem se destacado como a mais eficiente e segura para o proprietário. Suas principais vantagens incluem:

• Cobertura contra inadimplência: o seguro indeniza o locador em caso de não pagamento do aluguel ou encargos (como IPTU e condomínio);
• Cobertura por danos ao imóvel: em muitas apólices, o seguro cobre prejuízos causados pelo inquilino ao final do contrato;
• Agilidade na cobrança: a seguradora assume o risco e cuida do processo de cobrança;
• Sem necessidade de fiador ou caução: facilita a vida do inquilino e acelera a locação.

A gestão profissional faz toda a diferença

A locação de um imóvel envolve uma série de processos: vistoria, análise cadastral, elaboração de contrato, escolha da garantia, acompanhamento do pagamento, entre outros. É um processo trabalhoso, que exige atenção a detalhes legais e operacionais.

Por isso, é essencial contar com uma administração de imóveis experiente e bem estruturada, que atue ao lado do proprietário em todas as etapas, garantindo:

• Agilidade na locação;
• Segurança jurídica;
• Escolha de inquilinos qualificados;
• Garantias adequadas e legalmente válidas.

Conclusão

Exigir duas garantias no contrato de locação é um procedimento ilegal, que pode acarretar anulação contratual e sanções penais ao proprietário. O caminho mais seguro é investir em:

• Uma triagem rigorosa dos inquilinos;
• Adoção de uma única garantia eficaz, como o seguro fiança;
• Apoio de uma administração de imóveis profissional.

Essas medidas não apenas atendem à legislação, como também maximizam a segurança e a tranquilidade do locador durante toda a vigência do contrato.