Você conhece as regras para aplicação de multas em um condomínio? Reconheça que este é um método que pode ser usado, e quanto mais você souber sobre ele, melhor.
Administrar um condomínio pode parecer uma tarefa simples, mas exige amplo conhecimento jurídico. Isso porque é fundamental compreender questões como a aplicação de multas em condomínios, por exemplo. Essas situações exigem cautela para evitar problemas mais sérios.
Ao contrário do que se pensa, a relação entre os condôminos, as obrigações do síndico e até mesmo a imposição de multas em condomínio são regulamentadas pelo ordenamento jurídico brasileiro. Por isso, é fundamental compreender o que pode e o que não pode ser feito em casos de violação das normas vigentes. Por isso, elaboramos este guia completo sobre o que pode e o que não pode acontecer na aplicação de multas condominiais. Confira!
É necessário que a aplicação de multa em condomínio seja precedida de aviso prévio?
Por muito tempo, foi prática aceita a advertência antes da aplicação de multa por má conduta em condomínio. No entanto, isso não é uma regra. Com isso, cabe ao síndico e ao administrador contratado determinar quais protocolos devem ser seguidos. Portanto, são eles que explicam os procedimentos utilizados em casos de descumprimento das regras.
No entanto, é crucial notar que algumas situações não exigem o uso de um anúncio. Ou, dito de outra forma, ainda que o objetivo seja alertar antes de punir, em situações de perdas materiais ou depredação, o alerta é inútil. Nenhuma quantidade de aviso prévio seria suficiente para evitar um estrago real.
Outra situação em que os alertas não podem ser utilizados é quando as alterações são feitas fora do prazo permitido. Ou, por exemplo, quando os condôminos fazem uma mudança fora do prazo permitido. Aqui, a ação não coloca em risco o apartamento; em vez disso, viola as regras estabelecidas. No entanto, como a mudança já foi feita, o aviso será invalidado novamente. Nesse caso, é recomendável que você busque a penalidade imediatamente.
Em casos de mau comportamento em relação às regras, é inteiramente adequado buscar atenção por meio de documento escrito. São casos de abuso de garagem, como fazer muito barulho ou passar por áreas proibidas com animais de estimação.
Quando a multa de condomínio é permitida?
Multas em condomínios decorrem da violação de determinadas obrigações impostas pelos termos, seja uma quebra de contrato ou um padrão de comportamento inadequado e repetitivo. As penalidades poderão ser impostas se ocorrer alguma das situações acima mencionadas, em suas respectivas proporções. Alguns exemplos são:
Inadimplência
O código civil estipula que para morar em condomínio, os moradores devem compartilhar os custos das áreas comuns, o que é feito através do pagamento de taxas condominiais. Assim, são atribuições do condômino, conforme disposto no art. 1.336:
I – Contribuir com o condomínio em proporção de suas frações ideais, embora de disposição contrário à convenção.
O descumprimento desta obrigação resulta em penalidade, conforme descrito abaixo.
Projetos de construção que colocam em risco a segurança do edifício
Obras ou reformas em condomínios devem ser comunicadas aos responsáveis do condomínio, geralmente o síndico ou subsíndico. Isso porque é necessário obter autorização antes de fazer alterações nas unidades, principalmente aquelas que incluem mudanças estruturais.
Com isso, a execução de obras que coloquem em risco a segurança do edifício resultará nas multas previstas no ato constitutivo ou no contrato de condomínio. Esses valores não podem ultrapassar 5 vezes o valor de sua contribuição mensal, independentemente de perdas ou danos causados. Não existindo previsão expressa, a pena será determinada pela assembleia geral.
Usar o edifício de forma prejudicial à paz, segurança e proteção.
Caso o direito de uso do imóvel adquirido ou locado seja incompatível com o uso pretendido do apartamento, serão aplicadas as penalidades previstas na lei ou no contrato. Da mesma forma, a multa não pode ultrapassar cinco vezes o valor de suas contribuições mensais como despesas de condomínio.
Alterando a forma e a cor do rosto, bem como as peças e esquadrões externos
O condômino que alterar a cor ou a forma de uma fachada sem o consentimento de todos os outros condôminos está sujeito a multa. Ela está estipulada na constituição ou no acordo de condomínio. Além disso, ela não pode receber mais de cinco vezes o valor de suas contribuições monetárias, conforme declarado anteriormente.
Mau comportamento do condômino se repetiu.
Proprietários de unidades que não cumprirem regularmente suas obrigações com o apartamento podem ser obrigados a pagar uma multa após três quartos de deliberação dos proprietários das unidades restantes. Dependendo da gravidade do erro e da reincidência, o valor atribuído à despesa condominial será multiplicado por cinco, independentemente das perdas e danos ocorridos.
Quem é responsável pela cobrança de multas em condomínios?
O papel do síndico é representar ativa e passivamente o condomínio, defender o condomínio em processos judiciais e extrajudiciais, bem como representar os interesses comuns do condomínio e executar as tarefas que lhe são atribuídas.
Com isso, o ônus de realizar as cobranças recai sobre o síndico, que, na grande maioria dos casos, opta pela assistência jurídica em caso de desacordo sobre o valor cobrado. Caso isso não ocorra, o pagamento deverá ser feito em conjunto com a taxa condominial referente ao mês seguinte à aplicação da multa.
Caso as multas não sejam pagas, as medidas legais serão tomadas.
No caso de o condômino não pagar, uma ação legal pode ser tomada para garantir que o condomínio receba o pagamento adequado. No entanto, é fundamental que os liquidatários estejam preparados para tentar chegar a um acordo extrajudicial antes de ajuizar uma ação judicial. Dessa forma, os recebimentos provavelmente serão mais rápidos do que ajuizados.
No entanto, seja o condomínio administrado por um síndico ou por uma empresa terceirizada, é sempre fundamental que a aplicação de multas seja minimizada. Nesse sentido, o aspecto da comunicação surge como um fator crítico responsável por garantir que todas as regras sejam seguidas com muita clareza em todos os momentos.
Para melhorar a eficiência desse processo crucial, recomenda-se que todos os coproprietários tenham uma cópia atualizada da Lei do Condomínio. Por ser simples e barato, a mídia digital é um excelente método de distribuição. É fundamental ter o cuidado de obter a confirmação de recebimento do proprietário da unidade, pois isso verifica que o proprietário não será responsabilizado se as regras forem descumpridas.
Outra dica útil é preparar um guia de orientação. Isso se aplica a reivindicações que você não tem tempo de ler. Este guia contém as instruções mais importantes que devem ser seguidas em campo.
Levando em conta tudo o que foi dito, as multas podem ser utilizadas como ferramenta para lidar com diversos tipos de conflitos. No entanto, esta não é a única opção de tratamento para esses problemas. Quando se trata de morar em apartamento, há uma variedade de outras opções para resolver conflitos, e uma multa deve ser uma das últimas opções. Cabe ao síndico ou administrador tentar resolver o problema da forma mais tranquila possível.
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