Para o síndico, a inadimplência no condomínio é um grande problema. Além de comprometer a contabilidade e o fluxo de caixa, a falta de pagamento da taxa condominial resulta na inconveniência da cobrança de uma dívida.
As razões para o não pagamento variam: perda de emprego ou fonte de renda, despesas médicas inesperadas para você ou um membro da família, ou apenas falta de gerenciamento de conta. Apesar das diferenças, a delicada situação envolvendo o administrador, o devedor e os demais condôminos é comum a todos esses casos.
Nessa situação, o síndico deve tomar as providências necessárias para combater a inadimplência no condomínio. Eles devem ser firmes e flexíveis, dependendo da situação e da posição do residente.
A ideia é evitar colocar em risco outros fatores que nada têm a ver com as dificuldades financeiras do devedor. Como a receita condominial é coletiva, ela deve ser utilizada para financiar sistemas de segurança, reformas e manutenção, equipamentos e registros contábeis, entre outros custos e investimentos.
No entanto, o síndico deve ser cauteloso sobre como será realizada a cobrança. Na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais pode ser responsabilizado na justiça civil.
Combater a inadimplência em condomínio não precisa ser difícil. Algumas das medidas estão, de fato, previstas no Código Civil. E para ajudar, listamos medidas principais a serem adotadas no momento da cobrança condominial. Veja a seguir!
Inadimplência em condomínio: passo a passo
Chegou o dia do vencimento da taxa e o condômino deixou de pagar. O que devo fazer? Um morador pode ser considerado devedor a partir do dia seguinte à conclusão do condomínio. No entanto, recomenda-se uma tolerância de até dois meses para que a situação seja regularizada.
A lei não determina como deve ser feita essa cobrança, mas traz algumas diretrizes que discutiremos. Além disso, existem várias boas práticas de mercado que podem ser seguidas. Vamos passo a passo:
Carta de cobrança
O primeiro passo a ser dado em caso de débito condominial é enviar uma carta de cobrança ao responsável.
Apesar da conveniência da comunicação por e-mail, vale a pena enviar um papel impresso para o devedor. Pode até ser uma oportunidade para conversar e juntos tentarem encontrar uma solução amigável.
A ideia por trás de uma carta de cobrança é que seja registrado e documentado que o devedor foi notificado da dívida e que teve a chance de corrigir a situação. Se não resolver, o próximo passo é tomar medidas mais incisivas.
Protesto da dívida
É a formalização de um processo de cobrança de dívidas perante os tribunais. A situação será investigada pelo Poder Judiciário em decorrência deste trabalho. Uma vez formalizado, o devedor é notificado e tem três dias para pagar a dívida.
Caso não seja pago, o nome do inadimplente será adicionado à lista de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a possibilidade de penhora dos bens do devedor.
Esta era uma possibilidade para alguns estados federais, incluindo São Paulo, Rio de Janeiro, Amazonas e Ceará. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, passo a nível federal.
Para protestar, você precisará reunir documentos como cópias de:
- Certidão de Registro do Imóvel;
- Convenção do condomínio;
- Ata determinada o valor da cota condominial;
- Ata de eleição do síndico;
- Planilha com débitos
Ao protestar, tenha extremo cuidado. Em caso de erros, como protestar uma pessoa indevidamente, o condomínio poderá ser processado.
Juros e multa
As penalidades para coibir a condomínio inadimplência estão previstas no Código Civil. No artigo 1.336, consta que a pessoa que não pagar contribuição mensal está sujeita à juros previstos na convenção. Caso não sejam definidos, poderá ser aplicada multa de até 2% do valor da dívida e juros de 1% ao mês. Se o devedor não pagar por vários meses, a multa pode ser aumentada.
Outra punição que é prevista em lei, é a proibição de participar das votações em assembleias, até que normalize a situação.
Inadimplência em condomínio: o que não fazer.
Agora que você sabe quais passos fazer para cobrar dívidas, veja o que você deve evitar fazer para evitar a responsabilidade civil.
- Áreas comuns: O devedor não é proibido de utilizar as áreas comuns do condomínio. Caso haja alguma atividade, como sorteio de vaga, ele pode e deve ser convidado a participar.
- Constrangimento: tome cuidado para não estigmatizar o delegado. É responsabilidade do síndico informar os condôminos a existência de uma dívida. No entanto, ele está proibido de divulgar o nome do inadimplente, mas pode informar o número da unidade.
- Cobrança: nunca faça cobrança em público, nem envolva pessoas que não tenham nenhuma relação com o assunto.
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