É cediço que síndico possui um papel essencial na gestão do condomínio, pois compete a ele, dentre outras obrigações previstas no artigo 1348, do Código Civil: “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;” (II, do artigo 1348 do Código Civil).
Esse poder de representação legalmente previsto, é dado ao síndico por meio de assembleia geral de condôminos que, mediante ato legítimo e democrático, escolhem dentre os condôminos ou não condôminos a pessoa que irá exercer a representação de toda a comunidade condominial, durante um certo período de tempo.
O tempo do mandado do síndico, por sua vez, vem indicado nas Convenções dos Condomínios e normalmente tem o prazo de 2(dois)anos (há convenções que determinam prazo menor).
O Código Civil também disciplina que o período do mandato do síndico, não poderá ser superior a dois anos e, na dicção do artigo 1347: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Todavia, estamos vivendo neste momento, situação jamais imaginada de total emergência de saúde pública de internacional decorrente do COVID -19, cujos Órgãos de Estado tomaram uma série de medidas no sentido e evitar aglomerações de pessoas que é a principal causa da disseminação da doença.
Diante deste quadro emergencial, os síndicos foram orientados a adiar as assembleias, fechar as áreas comuns que promovem maiores aglomerações (salão de festas, academia, sauna, piscina, etc.) ou limitar ao máximo o acesso das pessoas, além de outras tantas medidas, a fim de conter a epidemia, agindo, aliás, no estrito cumprimento do seu dever legal esculpido no inciso II, do artigo 1348, do Código Civil, acima citado, porquanto é obrigação do síndico praticar atos necessários à defesa do interesse comum.
Pois bem, diante deste cenário em que o agrupamento de pessoas deve ser evitado, ou seja, assembleias suspensas ou adiadas até que situação se normalize, como fica a regularidade da permanência no cargo de síndico cujo mandato está prestes a expirar, visto que a lei prevê data limite de dois anos?
Entendemos que o síndico e os demais membros do corpo diretivo, devem permanecer na posse de seus cargos, até que as assembleias possam ser marcadas e novo corpo gestor seja eleito, porém, é conveniente que o síndico que permaneceu no cargo com mandato já expirado, ratifique as decisões tomadas no período irregular em assembleia, tão logo a situação se regularize.
Além das funções meramente administrativas, o síndico exerce a representação da massa condominial perante toda a sociedade, o que significa dizer que mesmo estando expirado o mandato, em razão de situação excepcional, deverá continuar a praticar todos os atos de interesse da comunidade condominial, inclusive perante as instituições financeiras, empresas prestadoras de serviço, assinatura de contratos, acordos, e, ainda, um sem número de atividades das quais responde perante terceiros em nome da massa condominial, afinal, não pode evidentemente, o condomínio ficar acéfalo enquanto perdurar a situação anômala.
Todavia, recomendamos que ao síndico, cujo mandato está prestes a findar, ajuíze demanda judicial, por meio de uma assessoria jurídica, a fim de que seja requerida ordem liminar que autorize a prorrogação do seu mandato.
A medida visa garantir a certeza da legitimidade do síndico para a prática de todos os atos de gestão administrativa que envolve o condomínio, sobretudo perante terceiros, bancos, empresas, etc., estancando ainda, qualquer possibilidade de questionamento sobre prazo do mandato e/ou invalidade de procedimentos adotados no período após a gestão regular, haja vista que não se sabe por quanto tempo estaremos em estado de emergência.
A propósito, já há decisões que concederam liminares nesse sentido, proferida pelo MM Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Salto, interior do Estado do São Paulo e pelo MM Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca de Suzano, interior do Estado do São Paulo, abaixo copiadas, respectivamente:
“(…)Há probabilidade do direito, uma vez que o mandato do atual síndico se encerrará em 31 de março de 2020 e, diante da atual crise de saúde pública em virtude da pandemia de Covid19, como medida a não colocar em risco a saúde das pessoas envolvidas no ato e nem proliferar a disseminação do vírus, não se mostra razoável a realização da assembleia convocada para o dia 31 de março, próximo futuro. O perigo de dano é evidenciado pela necessidade de representação do condomínio perante terceiros. Logo, defiro a tutela de urgência para suspender a exigibilidade da realização da Assembleia Geral Ordinária do condomínio requerente, convocada para o dia 31 de março de 2020(…),bem como para prorrogar o mandato do síndico(…) Salto, 20 de março de 2020.”g.n. (Processo Digital nº:1001311-85.2020.8.26.0526 – 1 ª Vara Cível do Foro da Comarca de Salto – interior do Estado de São Paulo – https://esaj.tjsp.jus.br – acesso aos 22/03/2020).
“(…)Tendo em vista a pandemia do corona vírus(Covid-19) e as determinações das autoridades sanitárias no sentido de se evitar toda e qualquer aglomeração de pessoas, defiro a liminar para suspender pelo prazo de trinta dias a assembleia geral ordinária marcada para o dia 21/03/2020 às 09:30 horas (primeira convocação) e 10:00 horas (segunda convocação) (…) Servirá esta decisão como ofício de cientificação dos requeridos acerca da liminar acima deferida, cabendo ao patrono do autor a impressão e encaminhamento. Caberá ainda ao patrono, caso as medidas atualmente em vigor sejam prorrogadas, solicitar ao juízo nova suspensão. Do contrário, a assembleia poderá ser realizada a partir de 21/04/2020.(…) g.n. (Processo Digital nº:1001311-85.2020.8.26.0526 – 3ª Vara Cível do Foro da Comarca de Suzano – interior do Estado de São Paulo – https://esaj.tjsp.jus.br – acesso aos 22/03/2020).
Pode-se afirmar que a sociedade condominial é correlata à própria sociedade brasileira – um verdadeiro “micro Brasil” – e assim como na macro sociedade, as decisões tomadas por aquele gestor que no caso é o síndico, causa certamente repercussões diretas na vida de toda a comunidade condominial, sendo assim, é fundamental que a decisão administrativa de prorrogação do mandato, seja ratificada por um juiz, garantindo maior proteção dos direitos de todos os condôminos.
Por fim, é necessário que os gestores de condomínio busquem uma assessoria jurídica adequada, detentora de profissionais altamente qualificados na área condominial, na busca de soluções que melhor atendam aos anseios da comunidade condominial.
Celia Cristina Dourado é sócia da Karpat Sociedade de Advogados em São Paulo, especialista em direito condominial e atua no departamento de expansão, prestando assessoria consultiva aos escritórios Karpat e seus parceiros, nos diversos Estados da Federação.
Fonte: Karpat Advogados
