Impermeabilização em condomínio: muito além das infiltrações

15.jul, 2020 |
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Uma das manutenções que comumente pode ser negligenciada em condomínio é a impermeabilização, técnica que consiste na aplicação de produtos específicos para proteger áreas de um imóvel ou empreendimento contra a ação prejudicial da água.

Quando um condomínio não tem um Plano de Manutenção Preventiva em vigor, no qual todos os sistemas e suas respectivas manutenções estão listados, ninguém lembra da impermeabilização – mesmo porque pode durar, não raro, 25 anos. Até uma infiltração ou vazamento aparecer em estado já avançado.

E quando isso acontece, o problema pode já estar comprometendo outros sistemas e causando transtornos aos moradores – além de dar mais trabalho para ser sanado e custar bem mais caro. E mesmo com dinheiro em caixa, às vezes o condomínio precisa esperar a melhor época para realizar a manutenção, preferencialmente quando há menor incidência de chuva.

Com o intuito de informar síndicos e gestores a ter os cuidados necessários com a impermeabilização em condomínio, incluir essa importante manutenção no planejamento, saber como contratar o serviço e esclarecer os pontos mais relevantes sobre tema tão técnico é que preparamos esta matéria. Boa leitura!

Por que colocar a impermeabilização em condomínio no plano de manutenções?

A durabilidade da impermeabilização de uma área do condomínio costuma ser longa (veja mais em “vida útil”). Mas para que esse sistema atinja a sua Vida Útil de Projeto (VUP) esperada – ou seja, dure o tempo para o qual ele foi projetado – é preciso fazer as manutenções necessárias.

“Da mesma forma quando se compra um carro ‘zero quilômetro’ e a cada um ano ou 10.000 Km rodados deve ser feita uma revisão exigida, o mesmo se aplica à impermeabilização e outros sistemas de uma edificação”, compara José Miguel Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).

De acordo com Morgado, o principal problema em um condomínio é a falta de familiaridade com o tema. “Síndicos e administradoras de condomínio nem sempre têm expertise em impermeabilização e cronograma de manutenções.”

A durabilidade da impermeabilização de uma área do condomínio costuma ser longa (veja mais em “vida útil”). Mas para que esse sistema atinja a sua Vida Útil de Projeto (VUP) esperada – ou seja, dure o tempo para o qual ele foi projetado – é preciso fazer as manutenções necessárias.

“Da mesma forma quando se compra um carro ‘zero quilômetro’ e a cada um ano ou 10.000 Km rodados deve ser feita uma revisão exigida, o mesmo se aplica à impermeabilização e outros sistemas de uma edificação”, compara José Miguel Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).

De acordo com Morgado, o principal problema em um condomínio é a falta de familiaridade com o tema. “Síndicos e administradoras de condomínio nem sempre têm expertise em impermeabilização e cronograma de manutenções.”

Quais as consequências para o condomínio que não cuida bem de áreas impermeabilizadas?

Quando uma área impermeabilizada passa por perfurações devido a manutenções mal-feitas ou instalação de equipamentos depois de sua aplicação ou já atingiu a sua vida útil e perdeu a sua função, podem acontecer infiltrações na sua superfície e estrutura, chegando ao concreto, armadura, alvenaria e revestimento.

Se a manutenção não for feita logo que são percebidos os primeiros sinais, diversos danos são acarretados:

  • armaduras podem sofrer corrosão e gerar danos à estrutura
  • destacamento de revestimentos
  • comprometimento das instalações elétricas
  • ambiente desprotegido fica insalubre com o surgimento de umidade, fungos e mofo
  • a pintura pode ficar manchada
  • entre outros problemas.

Um exemplo fornecido por José Miguel Morgado: rampa da garagem sem impermeabilização adequada. A água vai passando pela laje da rampa e começa a corroer a ferragem, ocasionando a corrosão da armadura e, consequentemente, danos à estrutura, chegando, por vezes, ao colapso da estrutura.

Quais áreas precisam ser monitoradas quanto à impermeabilização em condomínio?

Todas as áreas sujeitas à presença de água devem estar no radar do síndico, segundo Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especialista em impermeabilização.

Afinal, que áreas são essas?

Áreas sujeitas a molhamento de chuva e lavagem

  • lajes externas, como coberturas, lajes de garagem, lajes do térreo
  • áreas molhadas, como banheiros, áreas de serviço, varandas e sacadas
  • rampas de garagens
  • juntas de dilatação nos subsolos

Áreas que armazenam água

  • reservatórios
  • cisternas
  • cortinas dos subsolos (contra umidade ou até mesmo lençol freático)
  • piscinas
  • espelhos d’água
  • caixa d’água elevada
  • laje de cobertura da caixa d’água e o teto

Áreas de contato com a umidade

  • saunas
  • decks de piscina
  • lajes
  • ralos
  • muros e paredes em contato com o solo, como jardins

“Todas estas áreas precisam ser protegidas contra a ação nociva da água. E esta impermeabilização, logicamente por não ser eterna, precisa ser preservada e monitorada”, orienta Martins, que também é secretário do comitê que revisa a norma da ABNT NBR 9575:2010 – Impermeabilização – Seleção e projeto.

Os síndicos podem tomar algumas medidas de acompanhamento de certas áreas:

  • juntas, ralos e reservatórios: devem passar por inspeções anuais
  • fachadas: verificar o sistema a cada três ou cinco anos
  • caixas d’água: checar se há trincas, fissuras ou gotejamento toda vez que fizer limpeza
  • serviços de instalações e fixações sobre áreas impermeabilizadas: tomar todo o cuidado na execução para não comprometer o sistema
  • troca do revestimento do piso: refazer a impermeabilização, com um projeto do novo sistema.

Pedro Cunha, engenheiro e CEO da Safira Serviços Síndicos Profissionais, não hesita em acionar a vistoria de um técnico especializado para detectar com precisão o problema e orientar sobre como fazer o melhor cuidado, dependendo da degradação.

Fonte: Síndico Net

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