Lei do Inquilinato: os direitos e deveres do inquilino

8.mar, 2018 |
  • Dicas,
| 13 Comentários

Quando você vai alugar um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas regras são convencionadas pela lei do inquilinato e devem ser seguidas, mesmo com contratos informais entre o inquilino e o dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o seu conforto e evitam possíveis dores de cabeça mais a frente.

Primeiro, uma explicação rápida sobre a Lei do Inquilinato: é ela quem regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locador e inquilinos devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio. Claro, todos os dias surgem dúvidas sobre o que são os direitos e deveres de ambas as partes.

A lei do inquilinato em si é bastante abrangente, já que engloba todo e qualquer tipo de imóvel que será locado. Apesar disso, boa parte das dúvidas encontradas no dia-a-dia de inquilinos e proprietários pode ser encontrado nela. Em casos onde existe desacordo entre as duas partes é possível contar com advogado especialista na área para solucionar conflitos e tirar dúvidas.

Pensando na complexidade dessa relação, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem seus direitos e deveres. Confira:

 

O que a lei do inquilinato diz?

Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do  contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado. Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Em casos indeterminados, seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.

Outra questão que deve ter atenção tanto do inquilino quanto do proprietário é sobre a devolução do imóvel. Em 2010 a lei do inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original. A devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.

No caso de despejo, são 30 dias para se deixar o imóvel, antes seis meses na lei anterior. Em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.

 

Direitos do inquilino

Entrega do imóvel: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino, e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel é entregue ao locador, normalmente ocorre uma vistoria que irá determinar se o local está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.

Taxas administrativas: o dono é obrigado a pagar taxas de administração imobiliária (se forem cobradas pela corretora) e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador.  Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.

Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel.

 

Deveres do inquilino

Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado;

Zelar pela propriedade: Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade, e devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar;

Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, e for verificado que a responsabilidade é do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido; reparar os danos provocados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;

Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Regras do condomínio: deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos;

As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é  obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:

– salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

– consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

– limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

– manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

– manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

– manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

– pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

– rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

– reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

 

Situações nas quais a lei do inquilinato pode ser aplicada

A lei do inquilinato tem uma aplicação direta na vida cotidiano de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas dúvidas que são bastante frequentes e damos as respostas:

 

Quebra de contrato de aluguel
Esclarecemos antes que o prazo dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenho período determinado, alguns 12 outros 24 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.

No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, o que consta na lei do inquilinato é que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel, na ausência de qualquer determinação é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.

É importante esclarecer que a maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a transferência de trabalho. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo? Na maioria das vezes não. O dono do imóvel precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizado o imóvel, obras que vão aumentar a área construída, para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

 

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

Manutenção e reparos dentro de um apartamento alugado gera muitas sempre dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes. Por isso, vamos procurar esclarecer as principais situações em que a lei do inquilinato se aplica.

Mas o que a lei do inquilinato fala sobre obras e reparos? No Art 22., que traz as obrigações do locador, constam os seguintes itens: III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que o imóvel possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.

O que fica claro, a partir da interpretação da lei, é que reparos relacionados a problemas anteriores a locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Manutenções estruturais também ficam por conta dele. Por exemplo, um vazamento ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono do imóvel precisa arcar com as despesas do conserto e possíveis prejuízos que possam ter ocorrido devido a dificuldade.

Outra dúvida muito frequente está relacionada a melhorias feitas dentro do imóvel. Quem arca com custos nesse caso? Será possível pedir descontos no aluguel se houve gastos com obras dentro da propriedade? No Art.23 está especificado que o locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Portanto, qualquer mudança feita pelo inquilino deve ser comunicada e acertada com o proprietário antes.

 

Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência

Apesar de especificado no contrato de locação de um imóvel, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso. Mas fique atento ao seu contrato, pois a Lei n. 8245/91, que regula as relações em imóveis urbanos, não estabelece um teto para cobrança de juros em caso de atraso. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.

Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na lei do inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado a fiança é extinta.

 

Contratos feitos com caução

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando como garantia a caução é importante saber que a  Lei n. 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. O valor da caução é devolvido no término do contrato, porém se este for renovado a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

Você ficou com dúvidas sobre a lei do inquilinato? Fale com a gente nos comentários!

Fonte: Townsq

0

13 comentários em “Lei do Inquilinato: os direitos e deveres do inquilino”

  1. Bom dia, moro de aluguel em uma Vila com quatro casas, minha casa é a última.
    O morador da casa anterior a minha, possui dois automóveis e estaciona os dois veículos em paralelo prejudicando o meu acesso a minha residência,
    Apesar de eu não possuir automóvel e não termos um condomínio constituído, entendo como um desrespeito.
    Poderiam me orientar sobre qual providência devo tomar ?.
    Certo do alto grau de compreensão que norteia vossos atos, subscrevo.

    1. Ola Sr. Luiz, tudo bem? Nesse caso o ideal é notificar seu proprietário da dificuldade que vocês está tendo em utilizar o imóvel, protocole um pedido na administradora do seu imóvel ou mande via A.R. para seu proprietário, descreva minuciosamente o problema, se possível anexe fotos. Espere uma resposta dentro de um prazo razoável, caso não consiga nenhum tipo de manifestação, leve todos esses elementos para um advogado para analisar o caso concreto e te dar um parecer jurídico, ou até mesmo levar o caso ao judiciário. Um grande abraço e boa sorte!

    1. Não existe a possibilidade de rescisão unilateral de um contrato pelo locador (proprietário) de um contrato de 30 meses (por escrito), decorrido apenas 12 meses do início do contrato. Neste caso o proprietário terá que esperar o término do contrato, para só assim notificar o pedido do imóvel. Apesar disso a lei faculta o término por acordo entre as partes, nada impede que proprietário e inquilino posicione um acordo a fim de compensar a saída antecipada. Lembrando de que se trata de um acordo, e nenhuma das partes é obrigada a aceitar os termos propostos.

  2. Olá boa tarde. Tenho algumas dúvidas. Meu contrato foi feito direto com o proprietário. Já venceu meu contrato e o mesmo se recusa a devolver meu caução alegando que gastou o dinheiro e não tem como devolver.
    E veio aumentar meu aluguel em 10% do valor do contrato sendo que no contrato não consta reajuste ou aumento do aluguel.
    Como devo proceder?

    1. Olá Mirella. Tudo Bem? Como seu contrato já venceu pode o locador pedir o imóvel ou fazer um novo contrato com outro valor. O inquilino não é obrigado a aceitar, porém deverá desocupar o imóvel. (lembrando que o tempo de contrato deverá ser observado, contratos de somente um ano após o prazo de vencimento só podem ser rescindidos pelo proprietário/locador com as justificativas da lei 8245-1991 em seu artigo 47). A Caução é a garantia do contrato, e caso o inquilino quite todas as suas obrigações com os alugueis e encargos a até a entrega das chaves e não deixe qualquer problema no imóvel, o inquilino tem o direito a devolução do valor deixado em garantia corrigido (normalmente pelo índice da poupança). Neste caso caberia ação contra o locador/proprietário para devolução do valor corrigida, aconselhamos que envie toda a documentação a um advogado especializado, não sendo possível pagar por um, tente a assistência judiciária gratuita da defensoria pública mais próximo da sua casa.

      1. Muito obrigada. Farei isso referente ao caução. O proprietário se recusa a devolver meu caução porque disse que gastou o dinheiro e não tem como me devolver.

  3. Prezado Sr. Luiz, eu sou locador, no formalização do contrato onde fala que o locatário tem que arcar com todas as despesas de consumo e taxas, eu não mencionei a palavra IPTU, por isso os inquilinos não querem pagar o IPTU 2019, COMO DEVO proceder?

    1. Olá Cristiane. Tudo Bem? Para responder sua pergunta temos que olhar o Art. 25.

      “Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.”

      Sendo assim, vale o pactuado em contrato, o que não pode deixar dúvidas, ou seja, para a cobrança de IPTU deverá estar expresso sua cobrança, pelo menos a informação de cobrança de tributos ou impostos. Sem essas informações a cobrança por parte do locador poderá ser frustada. Isso demonstra a necessidade de se fazer um contrato sempre com um advogado especializado ou com uma administradora de imóveis. Aconselhamos que o contrato seja levado a um advogado para um parecer mais acurado. Grande Abraço!

  4. Olá! Foi necessário fazer uma obra na área comum do meu prédio por conta de uma infiltração que estava dando em um imóvel no térreo do prédio (um banco que paga aluguel para o condomínio). Por conta disso, a hipermeabilização será necessária também dentro do meu apartamento (que fica no primeiro andar e de frente para a área comum).
    Sou inquilino e me mudei há menos de um ano e investi em jardim e pintura nova (acordado com o proprietário), o valor investido não foi baixo, e agora vão quebrar e modificar tudo. Com a obra, será necessário retirar todas as plantas do jardim e quebrar paredes. Quais direitos tenho como inquilino em relação ao estado que ficará o imóvel. O condomínio tem o dever de me devolver o interior conforme está atualmente ?

    1. Olá Danilo! Tudo Bem? Existem dois aspectos no seu caso, a questão condominial e a questão da locação. Quando o inquilino aluga um imóvel, ele se torna o morador, portanto cabe a ele todas as obrigações e direitos inerentes ao uso do imóvel. Levando em consideração que o condomínio fará uma intervenção na sua unidade, cabe ao condomínio deixá-la como originalmente estava. Isso pode ser feito de diversas maneiras a serem acordados entre morador e condomínio. Mas é obrigação do condomínio repor o que for danificado. Importante que o inquilino tenha todas comprovações do que foi danificado, como fotos e notas fiscais dos objetos. Importante que o proprietário do seu imóvel, também interceda neste caso facilitando seu acesso junto a administração do prédio, o proprietário é o principal interessado no estado do imóvel. O inquilino deve fotografar tudo e manter registrado os problemas ocasionados pelo condomínio durante as obras, a fim de não ser cobrado do proprietário ao final da locação. Notifique, além do condomínio, também o proprietário, caso os reparos não sejam feito a contento. Caso o condomínio não proceda da forma esperada contrate um advogado para ressalvar seus direitos.

  5. Quando o inquilino pagou a caução, deixou o imóvel sem aviso prévio e não pagou água (uma fatura) e luz ( duas faturas), ele tem o direito de usar a caução para esses pagamentos?

    1. A caução é uma garantia do Locador do imóvel (proprietário) para indenizar os débitos ou qualquer dano ao imóvel no decorrer da locação. Caso o inquilino não deixe nenhum débito ou qualquer dano ao imóvel, o valor deverá ser devolvido corrigido. Entendemos que poderia ser descontado o valor de luz e água da caução deixada pelo inquilino, desde que autorizado em contrato para este fim. As concessionárias fazem contrato diretamente com o consumidor e cabe a eles discutirem sobre esses débitos, porém não há impedimento legal para utilização do depósito com esse propósito. Quanto a saída do imóvel, o inquilino só tem a obrigação de notificar com 30 dias de antecedência se o contrato já tiver com o prazo expirado e não existir nenhum tipo de renovação, do contrário o inquilino já é penalizado com a multa contratual (entrega de chaves na vigência do contrato). Caso o contrato já tenha tido seu prazo expirado e atualmente esteja por prazo indeterminado, se o inquilino entregar as chaves e não notificar o locador, poderá o mesmo ser cobrado por mais um mês de aluguel e encargos Art. 6º da lei do inquilinato.

      Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

      Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

      Grande Abraço e esperamos ter tirado as dúvidas!

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

CAPTCHA